Dos destacados expertos en bienes raíces griegos hablaron recientemente con Greek Reporter sobre los desafíos y oportunidades del mundo pos pandémico para este sector de la economía griega.
A medida que el mundo comienza a emerger de las restricciones impuestas por el coronavirus las cosas se están calentando en el mercado inmobiliario en Grecia. Tanto en el continente como en el Peloponeso, y por supuesto en sus muchas islas, que son un imán para los viajeros de en todo el mundo.
«Está pasando» en Grecia
Antonis Markopoulos, cofundador y CEO de Prosperty, una empresa en crecimiento de expertos en bienes raíces, ingenieros, especialistas en negocios, operaciones y marketing, Que desde fines de 2019 el mercado inmobiliario en Grecia ha tenido un impulso muy positivo. Especialmente de inversores extranjeros.
“No me refiero únicamente a los inversores de países no pertenecientes a la UE para el Programa Golden Visa , me refiero a otros tipos de inversores” señala.
Markopoulos cree que esta tendencia continuará agresivamente en el futuro, aunque podría posponerse un poco debido al Covid.
“Hay mucha discusión, por ejemplo en el norte de Europa, sobre las casas de retiro o las casas de vacaciones.
“Y esto también es muy importante para la diáspora griega, ya que tiene una gran ventaja competitiva frente a sus competidores; que son España, el sur de Francia e Italia. En comparación con esos países, las propiedades inmobiliarias griegas son relativamente baratas. Entonces, si nos posicionamos como una propiedad al sol en el Mediterráneo, nos comparamos de una manera muy competitiva con otros países vecinos ”, dice Markopoulos.
Le dice a Greek Reporter que el sector inmobiliario en Grecia es una de las pocas industrias que no ha logrado cambiar tanto en términos de costo / valor como de experiencia.
Los procesos son largos, se basan en papel y son complejos de navegar, y hay una falta de profesionalismo, información y transparencia.
Agrega que la mayoría de las personas que se han ocupado de la venta de una propiedad han experimentado el proceso anticuado. Han sentido el dolor de ver que se pagan de sus bolsillos tarifas y comisiones innecesarias con un valor y resultados cuestionables.
«Prosperty tiene como objetivo cambiar todo eso» declara Markopoulos.
Fuerte repunte del mercado inmobiliario tras una recesión de una década en Grecia
Ana Vukovic, directora general de Collier’s Grecia y Serbia, que también cubre los mercados de Chipre, ARYM y Montenegro, ha liderado con éxito una serie de propiedades de uso mixto a gran escala y proyectos de cartera desde la etapa de concepto hasta su finalización.
Tiene una experiencia multifacética en consultoría inmobiliaria y derecho inmobiliario comercial.
Explica que el mercado inmobiliario griego de hecho experimentó mínimos históricos durante los años de la crisis financiera. Los temores de un escenario Grexit y un panorama macroeconómico desafiante crearon un aire de incertidumbre y cambio, lo que resultó en transacciones limitadas que se materializaron hasta junio de 2016, cuando se llevó a cabo la primera revisión del acuerdo de rescate.
Sin embargo, después de años de recesión, el mercado comenzó a recuperarse y los primeros signos de estabilización se dieron en 2017, tanto en las transacciones de arrendamiento como de inversión. Los factores que contribuyeron a la mejora de la confianza de los inversores fueron la estabilidad política y las elecciones de 2019 que resultaron en un aumento de los controles de capital y la disminución de los diferenciales de los bonos del gobierno.
El mercado inmobiliario griego sorprendentemente estable
La estabilidad en el mercado inmobiliario griego se hizo evidente después de un aumento significativo en los volúmenes de inversión en los últimos años, con precios que alcanzaron gradualmente los niveles anteriores a la crisis y un aumento de la actividad de la construcción en todos los sectores a finales de 2020. Demanda en todos los inmuebles sectores dieron como resultado una compresión significativa de los rendimientos de los productos de inversión de primera calidad, dice Vukovic a Greek Reporter.
El entorno favorable a las empresas está respaldado por prioridades gubernamentales que incluyen una reducción de las tasas impositivas y la aceleración de los proyectos de privatización, así como el programa Golden Visa. Se trata de un régimen en virtud del cual se conceden permisos de residencia a terceros nacionales que compren inmuebles superiores a 250.000 euros.
Los resultados de la pandemia, agrega, no afectaron a todos los sectores de la misma manera. Los sectores de la hostelería y el comercio minorista son probablemente los más afectados, pero el impacto de los cierres nacionales y locales no se puede cuantificar con precisión en la actualidad, dado que la situación aún se está desarrollando.
La sorprendente paradoja, afirma Vukovic, es que el mercado inmobiliario griego ha mostrado resistencia en la pandemia, y la demanda se mantiene fuerte en la mayoría de los sectores.
Reformas y nuevos desarrollos
El mercado comercial ha sido testigo de tendencias positivas independientemente de la pandemia. Específicamente, afirma, la falta de espacio de oficinas de calidad para satisfacer la demanda corporativa y el stock obsoleto a mano dieron como resultado un gran número de renovaciones y renovaciones, y se estima que se desarrollará una importante cartera de nuevos desarrollos en los próximos dos años.
Como consecuencia de la competencia cada vez mayor por los mejores productos y la falta de este producto en oferta, se espera una compresión de los rendimientos principales. Por otro lado, la demanda de los ocupantes finales está creciendo para edificios de eficiencia energética de grado A en los principales distritos comerciales de Atenas, lo que se traduce en tarifas de alquiler más altas.
Los precios de las propiedades secundarias también se han estabilizado en general, debido a la reactivación de los mercados secundarios, señala Vukovic.
El mercado industrial también ha mostrado una resistencia durante la pandemia, evidenciando un crecimiento de la demanda en estos tiempos debido al incremento del comercio electrónico.
Los hoteles dominarán el sector inmobiliario en Grecia
Se espera que el sector hotelero domine las inversiones en los próximos años, tanto de inversionistas locales como extranjeros, y los grupos hoteleros extranjeros están expandiendo su presencia en el país, a pesar de la pandemia, dice. Hay bastantes proyectos importantes en desarrollo, principalmente los resorts de 4 y 5 estrellas y hoteles boutique en todo el país con un importante flujo de capital extranjero en el país.
Personas buscan invertir en nuevas propiedades griegas
Markopoulos de Prosperty dice: “ Respecto a la diáspora griega especialmente, lo que he visto, porque viví en Melbourne durante tres años, y he hablado con mucha gente allí, es que hay muchas personas, especialmente griegos de primera generación, que podrían tener un activo aquí en Grecia, y les gustaría cambiar el activo con algo nuevo.
“Entonces, hay mucha gente que viene diciendo:“ Tengo un pequeño apartamento o una pequeña casa en Atenas o en el campo y me gustaría venderlo y comprar algo nuevo. Existe un enorme potencial en el mercado inmobiliario griego que se desplegará en el mercado en los próximos años. Vemos una gran oportunidad en este momento para aquellos que quieran invertir, porque creemos firmemente que el mercado subirá en los próximos cinco años ”.
Las propiedades inmobiliarias de Atenas más baratas que cualquier capital europea
Markopoulos explica “Depende del perfil del comprador. Hay mucha gente comprando en Atenas. Atenas sigue siendo la capital europea más barata en términos de precios inmobiliarios.
“El perfil de un comprador es alguien que dice: ‘Me gustaría comprar una propiedad que me sirva para visitar Grecia, para quedarme allí diez días, o un mes, depende de la ocasión, pero será una propiedad que, si la alquilo, ya sea a corto o largo plazo, me devolverá un buen rendimiento ”.
“Entonces entienden que Atenas tiene un gran potencial en términos de destino turístico, por lo que vemos muchos perfiles de inversionistas que están comprando propiedades en el centro de la ciudad para tenerlas para su propio uso pero también para alquilarlas durante el año y recuperar algo de rendimiento.
Markopoulos añade que “este es el perfil de comprador más frecuente que manejamos en este momento. Por supuesto, hay otro tipo de compradores, hay tipos de compradores que buscan una propiedad en las islas griegas. Así que están buscando propiedades en las principales islas griegas, como en las Cícladas, Mykonos, Paros, Santorini; esas islas son un poco más caras, por lo que estamos hablando de un perfil de cliente diferente para Paros, Antiparos o incluso en islas más pequeñas.
Sin embargo, el experto en bienes raíces dice que “la lógica de esos inversores es casi la misma. Es una propiedad que pueden usar para visitar Grecia y hacer sus vacaciones en Grecia, pero durante el verano, pueden alquilarla y puede retener algo de rendimiento de su inversión.
Interés de visitar Grecia
“Entonces, más que eso, también vemos cierto interés en el continente, por ejemplo, el Peloponeso, Mesenia, Mani, hay mucha demanda allí. Principalmente de Europa, principalmente de Alemania y el norte de Europa, les encanta conducir y estar en tierra firme.
Markopoulos señala que “no puede haber una única respuesta para cada demanda que tenemos, por eso tenemos diferentes tipos de inversores.
“Los precios son bastante altos en este momento allí. Entonces, en Atenas y en Grecia tenemos una variedad de clases de activos, tenemos a aquellos que desean comprar algo en Voula o Glyfada con vista al mar. Disfrutando de la vida en ese tipo de suburbios, pero también tenemos otros compradores que buscan para apartamentos más pequeños solo para quedarse durante sus vacaciones o para usarlos para alquilar el resto del año.
¿Alguna esperanza?
Hay una gran cantidad de «pros» con respecto al panorama inmobiliario en Grecia, según Vukovic. Pero ¿qué pasa con las desventajas? ¿Hay nubes en el horizonte?
Enumera varios factores que todavía pesan en la mente de los inversores inmobiliarios en Grecia, a saber, el miedo a una recesión después de la pandemia.
Además, afirma, todavía habrá competencia por los activos principales en ese momento. Los problemas perennes de Grecia de altos impuestos a la propiedad y bajos préstamos bancarios también complicarán la combinación, dice.
Pero tiene palabras soleadas sobre cómo el país ha enfrentado los desafíos de la pandemia, afirmando que “no podemos ignorar el manejo exitoso del brote por parte del estado griego.
«Grecia es un destino seguro»
“La mayor demanda de inversión en el sector turístico está relacionada con el desempeño de Grecia durante la pandemia y la creencia de que Grecia es un destino seguro.
“El turismo se ha visto afectado, pero la demanda y las inversiones en el desarrollo relacionado con el turismo están creciendo.
«Grecia parece ser uno de los países más seguros y políticamente estables de toda la región del Mediterráneo Oriental, y proporciona a los inversores la seguridad necesaria para invertir», declara Vukovic.
“Además, el país ofrece una variedad de destinos geográficos con potencial sin explotar en el desarrollo de complejos turísticos integrados, por lo que el potencial para establecer nuevas instalaciones turísticas mejoradas durante todo el año es el factor clave de los inversores en este sector.
“Esperamos que Grecia continúe atrayendo inversiones en el sector inmobiliario comercial y turístico. Además, esperamos que el mercado de la segunda vivienda aumente en la demanda, ya que Grecia seguirá siendo un lugar seguro para este tipo de propiedades ”, señala.
«También se espera un aumento en la demanda de los compradores del Reino Unido», agrega, al tiempo que señala que cree que
«aprovecharán las oportunidades de residencia en la UE debido al Brexit».
Ignore los precios de lista de los bienes raíces griegos, céntrese en los precios transaccionales
Markopolos señala un punto importante para todos aquellos miembros de la diáspora , u otro. Hay una distinción importante en el funcionamiento del mercado inmobiliario griego.
Como él dice, “el precio de lista, en la mayoría de los casos, es de un diez a un veinte por ciento por encima del precio final cuando se cierra el trato. El vendedor griego, de la forma en que fueron educados en el mercado en el pasado, enumeran la propiedad diciendo dos precios. Uno es un precio oculto que se les da a los agentes de bienes raíces; ellos dicen:
‘Mira, este es el precio al que me gustaría venderlo, pero por favor, indícalo un poco más alto para que haya espacio para la negociación’ ”.
Markopolos explica: “Estamos tratando de cambiar eso, pero así es como funciona el mercado en este momento.
“Lo que nos gustaría educar y capacitar a los compradores, incluso desde el extranjero, es que no consideren el precio de cotización”, insta. “Empiece a negociar el precio porque siempre hay espacio para la negociación.
“Esto es muy importante”, señala, “porque mucha gente se está decepcionando porque ven que los precios aumentan. Sin embargo, esto no se basa en el precio transaccional, porque nadie conoce el precio transaccional real, se basa en el precio de cotización «.
Mercado masivo de bienes raíces griego, entre 150K-200K propiedades
El uso de un algoritmo que se basa simplemente en estos precios transaccionales permitirá a expertos en bienes raíces evaluar la situación.
Greek Rerporter preguntó a Markopoulos si los precios actuales están subiendo demasiado para el comprador griego o local. Parece que las propiedades de nueva construcción en el sur de Atenas son para unos pocos elegidos, no para el mercado masivo.
Explica “El mercado masivo en Grecia busca propiedades en el área de 150.000 euros. Por lo que el rango de precios para un comprador local es de 150-200.000 euros. Buscan edificios antiguos que hayan sido renovados recientemente. Esta es la propiedad ideal para el comprador local.
«En Grecia tenemos alrededor de 70-80 millones de préstamos dudosos.
“Creemos firmemente que en los próximos cinco años esta demanda será satisfecha por la oferta proveniente del mercado de préstamos dudosos (NPL)”, explica.
“En Grecia, tenemos alrededor de 70-80 mil millones en préstamos dudosos; El 90 por ciento de ellos están respaldados por activos inmobiliarios. Actualmente se supone que en los próximos cinco años más de 250.000 propiedades (propiedades en dificultades) inundarán el mercado ”, dice Markopoulos.
“Esto hará bajar el precio de esta clase de activos específica de propiedades”, explica. “Estamos hablando solo de activos en dificultades, edificios más antiguos, por lo que creemos firmemente que la gran apuesta aquí. El gran desafío aquí, es acceder a la cartera de esos activos.
Markopoulos dice: «Es por eso que tenemos asociaciones con fondos de capital privado y bancos en Grecia».
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